Hypotéky a reality ožívajú: Čo znamenajú nové trendy pre vašu budúcnosť?
Európska centrálna banka znižuje úrokové sadzby, no na Slovensku sa tento pokles veľmi neprejavil. V auguste sme zaznamenali určitý pokles, no ide skôr o kozmetické zmeny. Trh s realitami však začína opäť ožívať. Prečo je tomu tak? Je správny čas na kúpu nehnuteľnosti alebo ešte počkať? Prečítajte si v našom článku.
V tomto článku sa dozviete:
- Aký je prechod na vyššie úrokové sadzby
- Dokáže obyvateľstvo splácať vyššie splátky
- Ako je to na trhu s realitami
- Čo spôsobilo oživenie na trhu nehnuteľností
- Aké sú prognózy ohľadne úrokov a cien nehnuteľností?
- Je vhodné kúpiť nehnuteľnosť teraz?
Zdroj: Canva
Zmena úrokových sadzieb
Po jeden a pol roku vývoja hypoték prišlo k náznakom oživenia trhu. Zvýšil sa dopyt po hypotékach a takisto aj záujem o spotrebiteľské úvery. Tak, ako sme opisovali v predchádzajúcich článkoch, niektorí ľudia očakávali, že úrokové sadzby klesnú a vyčkávali isté obdobie, takže neboli aktívni na trhu s nehnuteľnosťami a na hypotekárnom trhu. Táto skupina sa naspäť vracia na realitný trh.
Úrokové sadzby sa zmenili zatiaľ iba kozmeticky. Ceny nehnuteľností sa mierne zvýšili, podobne je to aj pri novostavbách. Dostupnosť bývania sa podľa NBS zlepšuje iba postupne.
Vo štvrtok Európska centrálna banka už tretíkrát znížila úrokové sadzby, čo bolo očakávanie analytikov, nakoľko inflácia v krajinách platiacich Eurom je v poklese. Od 23. októbra ECB znížila tri úrokové sadzby o 25 bázických bodov, čo predstavuje 3,25 %.
Zdroj: Canva
Aký je vývoj prechodu na vyššie splátky?
Koncom leta došlo k oživeniu a ustálenému vývoju pri hypotékach. Zvýšili sa produkcie nových hypotekárnych úverov, u spotrebiteľských úverov je rast na tej istej úrovni ako predtým. Veľká zmena v úrokových sadzbách výrazne nenastala.
Počet zlyhaných úverov zostáva aj naďalej na nízkej úrovni, z čoho vyplýva, že dlžníci zvládajú splácať hypotekárne úvery. Ponuka na trhu s nehnuteľnosťami ostáva umiernená, dostupnosť bývania sa zlepšuje iba postupne.
Prechod prebieha postupne. Do polovice roka 2024 prešla na vyššie splátky približne štvrtina hypoték. V priemere sa výška splátok zvýšila o 89 Eur, čo naplnilo prognózy. Splátky uhrádzajú dlžníci ako predtým, teda bez zmeny, niektorí využívajú možnosť predčasného splatenia, ide však o malú skupinu.
Neočakáva sa ani zhoršenie splácania hypoték, pokiaľ tomu neprispejú iné ekonomické faktory (ako zníženie miery zamestnanosti). Pozitívnym bodom je, že sa dlžníci nesnažia predĺžiť si dobu splatnosti, čím by si znížili splátku hypotéky. Situáciu pri vyšších úrokoch mohla čiastočne zmierniť aj pomoc štátneho príspevku, do 31.7.2024 o túto pomoc požiadalo približne 7 % doteraz refixovaných hypoték.
Zdroj: Pexels
Ceny bytov
Situácia na trhu bytov sa oživila s miernym posunom úrokov na hypotekárnom trhu. Čo je pre mnohých prekvapením. Ceny bytov začali postupne rásť. Tento mierny nárast je spojený aj so zmenou ponuky bytov.
Po roku stabilnom vývoji cien bytov sa zaznamenal v posledných mesiacoch určitý nárast, čo je spôsobené aj oživením hypotekárneho trhu. Aj keď ceny inzerovaných bytov sú vyššie, oproti roku 2022 ostávajú 6 % pod svojou úrovňou. To, že nastal mierny nárast, je spôsobené aj v zmene zložení ponuky bytov, predávali sa skôr byty s nižšou cenou a byty s vyššou cenou zostávali v ponuke realitných spoločností. Na základe tejto skutočnosti sa zvýšila priemerná cena bytov. To môžeme pozorovať ako u bytov, tak u domov, či novostavbách. V lete, v porovnaní s marcom tohto roku, narástli ceny nehnuteľností vo všetkých krajoch na Slovensku. Podobnú situáciu pozorujeme aj na trhu s novostavbami.
Od konca roku 2022 sa zlepšuje dostupnosť bývania, ktorá je však naďalej na nižšej úrovni a zaostáva za obdobím pred pandémiou.
Reálne mzdy zaznamenávajú nárast, ten bol kompenzovaný nárastom priemernej ceny bytov. V poslednom roku vzrástli ceny nájmov, rozdiel medzi nájmom a nákladmi na splátku hypotekárneho úveru sa pri rýchlejšom raste cien nájmov znižuje. Pri starších bytoch je tento rozdiel minimálny.
Prečo rastú ceny nehnuteľností, aj keď ceny úrokových sadzieb sú naďalej vysoké?
Ceny nehnuteľností neurčujú len vysoké úrokové sadzby, dôležitými faktormi podľa tajomníka Realitnej únie Mojmíra Plavca sú aj ekonomický rast, nezamestnanosť, inflácia, demografia, migrácia, lokalita, či nálada na realitnom trhu.
Zvyšenie cien nehnuteľností ide postupne na vrub priaznivého makroekonomického vývoja, ktorý je spojený so zamestnanosťou a rastom miezd. Ak rastú mzdy, obyvatelia si môžu dovoliť vyššiu splátku s kúpiť si aj drahšiu nehnuteľnosť. Ceny nehnuteľností by sa mali aj naďalej do konca roka zvyšovať.
Niektorí kupujúci však môžu vyčkávať na výraznejší pokles úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch, no keďže pokles úrokov je pozvoľný, nemusí sa im toto rozhodnutie vyplatiť kvôli rastúcemu trhu s nehnuteľnosťami, ako uvádza hlavný analytik realitnej únie V. Kubrický. Odporúčame využiť konkurenčný boj medzi bankami, ktoré sa bijú o nových klientov. Najlacnejšie úroky sú pri fixiácii na 3 až 5 rokov.
Zdroj: Canva
Kúpiť nehnuteľnosť teraz?
Výraznejší pokles v úrokových sadzbách sa podľa analytikov neočakáva. Pre aký typ fixácie sa má klient rozhodnúť, vždy záleží od konkrétnej situácie Kratšia fixácia prináša výhody pri nižších úrokoch, ale aj riziko po ukončení fixácie, ako sa úroky navýšia. Pri dlhšej fixácii si klient zníži riziko vyššieho úroku, ale náklady na hypotéku sú vyššie.
Ak ste si našli bývanie, ktoré zodpovedá vašim preferenciám, je na správnej lokalite a má dobrú cenu, neodporúčame dlho váhať.
Nie je správne iba jedno riešenie. Odporúčame stretnúť sa so svojím finančným sprostredkovateľom, ktorý vám poradí riešenie, ktoré bude najvhodnejšie pre vašu konkrétnu situáciu.
Zdroje:
www.nbs.sk
www.trend.sk
www.finreport.sk