Ako ustáť pád cien nehnuteľností a zvyšovanie úrokových sadzieb?

Za posledných 12 mesiacov však narástli ceny hypoték. Táto skutočnosť spôsobila to, že po skončení fixácie splátka hypotéky poskočila o 30 až 50 %. Touto rýchlou zmenou môže mať určitá časť ľudí problém so splácaním hypotéky.

Realitný makléri uvádzajú, že ceny niektorých nehnuteľností v rokoch 2020 až 2022 skokovo narástli o 40 percent a v súčasnosti sa ceny len zreálňujú. Touto skutočnosťou sa kopírujú ceny nehnuteľností z roku 2021.

V období, kedy ceny nehnuteľností rástli si  podmienky určoval predávajúci, na danú nehnuteľnosť, bolo viac obhliadok, rýchlo sa predala, financovala sa za výhodných podmienok v banke. V súčasnosti si podmienky na realitnom trhu určuje kupujúci, kvôli poklesu cien a nárastu úrokov na hypotékach.

Pred pár mesiacmi sme na tento prudký vývoj na trhu upozornili v našom predošlom článku. Ak ste sa nestihli na tieto prognózy pripraviť vopred, spolu s našimi odborníkmi vám prezradíme ako sa dá v tejto situácii postupovať.

Na danú situáciu na trhu sa pozrieme spolu s našimi odborníkmi Mgr. Radoslavom Trubianskym, ktorý je CEO firmy a pánom Markom Suchánkom, ktorý v Arise zastáva pozíciu realitného makléra.

Mgr. Radoslav Trubiansky

Zvyšovanie úrokových sadzieb a pohľad z finančného hľadiska.

Aké boli úrokové sadzby hypoték pred rokom?

Pred rokom, v januári 2022, boli priemerné úrokové sadzby hypoték 0,89 %.

Aká je priemerná úroková sadzba teraz?

Aktuálna úroková sadzba je na úrovni 4 %, samozrejme už sú hypotéky aj s vyššou úrokovou sadzbou, mali sme schválenú hypotéku, ktorá mala úrokovú sadzbu 5,5 %.

Boli klienti pripravení na túto skutočnosť?

Každý klient, ktorý podpisoval úverovú zmluvu, tak si zvolil dĺžku fixácie. Fixácia je doba, počas ktorej vám banka garantuje, že vám nezmení úrokovú sadzbu. Fixácia môže byť ročná, trojročná, či päťročná alebo aj desaťročná. Všetkým klientom bolo vysvetlené, že počas doby fixácie, ktorú si zvolili, majú garantovaný úrok. Veľa klientov verilo, že úroková sadzba jedno percento tu bude natrvalo. Často tomu dopomáhali aj média, vďaka ktorým klienti pociťovali istotu, že sa úroky zvyšovať tak ľahko nebudú. Úroky s jedným percentom nie sú reálne a zdravé. Ideálny stav pre hypotekárny trh by bol, keby sa počas doby celej doby splatnosti (napríklad 30 rokov) pohybovala úroková sadzba v rozmedzí 2,5 -3 %.

Aké skupiny klientov majú momentálne problém?

Aktuálne majú problém najmä mladé rodiny s deťmi. Teda, kde jeden z rodičov pracuje a druhý je doma na materskej dovolenke. Pri náraste mesačných splátok na hypotéke je to pre nich náročná situácia.  Ďalšou skupinou sú jednotlivci, ktorí žijú sami v nehnuteľnosti a sami splácajú úver. Ide najmä o skupinu, ktorá má minimálnu, či priemernú mzdu. Kedysi sa dali reality financovať s deväťdesiat a niekedy dokonca až sto percentnou hypotékou. Pri nehnuteľnosti, ktorej výška je napríklad 300-tisíc Eur, môže narásť mesačná splátka o 500 až 600 Eur, to znamená že to to môže spôsobiť problém aj klientom s výšším príjmom.

Aké máte príklady z praxe, čo s klientmi momentálne riešite?

Najčastejšie riešime s  klientmi už rok vopred výročie fixácie. Vieme si naplánovať už rok vopred, čo sa bude diať, keď bude mať výročie fixácie napríklad v lete 2024. S klientom dokážeme zafixovať aktuálnu výšku úrokov a pripraviť mu úverovú zmluvu, ktorú načerpá až o rok. Toto je podľa mňa jedno z najlepších riešení. Ďalším riešením sú mimoriadne splátky, ak má klient dostatočné rezervy, vie si mimoriadnou znížiť výšku splátky hypotéky. Posledná možnosť je predĺženie doby splatnosti. Nie vždy to odporúčam, nakoľko sa splácanie hypotéky predĺži o splácanie v dôchodkovom veku. Niektoré banky však túto možnosť ponúkajú až do veku 75 rokov. 

Ako v danej situácii postupovať, čo by si klientom poradil?

Tak ako som spomínal už vyššie, riešiť danú situáciu už rok vopred, dať mimoriadnu splátku, ak je to možné alebo predĺžiť si dobu splatnosti. Taktiež, ak má klient viacero úverov, tak ich konsolidácia. Znamená to, že konsolidáciou sa spoja viaceré úvery do jedného, a tým má klient iba jednu splátku.

Aký je predpoklad, ako dlho budú ešte úrokové sadzby hypoték vysoké?

Ceny hypoték ovplyvňuje viacero faktorov.  Najvýznamnejším je fakt, že výšku hypoték ovplyvňuje Európska centrálna banka (pozn. ECB). ECB má úrok na úrovni 4,5 percenta. Je predpoklad, že príde ešte jeden alebo dvakrát k zvyšovaniu hypoték.

Podľa prognóz by k postupnému znižovaniu sadzieb mohlo dôjsť na prelome rokov 2024 a 2025.  Čo však na stretnutiach klientom vysvetľujem je to, že na jednej strane môže ECB znížiť úrokové sadzby, ale nemusí nastať znižovanie aj na Slovensku. Okrem toho do toho zasahujú aj iné faktory, ako je napríklad hospodárenie krajiny.

Je nejaká prevencia, ako sa do budúcna pripraviť, aby sa daný scenár neopakoval?

Áno, samozrejme vieme. No, musíme si uvedomiť, že úrokové sadzby s jedným percentom bola ilúzia, ktorá sa nedala dlhodobo udržať. Mojim klientom radím, aby ani pri nízkej splátke hypotéky nešli na dno svojich možností a mali vytvorenú rezervu. Odporúčam, aby splátka hypotéky bola maximálne 30 percent z čistého príjmu klienta.

Takisto zvážiť, či danú nehnuteľnosť aktuálne potrebujem a nestačí mi, menšia ktorú si dokážu dlhodobo užiť. Počas COVID-u bolo veľmi obľúbené nakupovať rekreačné nehnuteľnosti, ľudia sa sťahovali z bytov do rodinných domov, pretože vtedy fungovali na home office.  Pripomínam, aby sme nehnuteľnosť nekupovali v návale emócií, boli reálni pri svojich očakávaniach a pristupovali k tomu s chladnou hlavou/pragmaticky.

Marko Suchánek

Súčasná situácia na realitnom trhu

Aké boli ceny nehnuteľností pred rokom?

Priemerný dvojizbový byt v Partizánskom sa minulý rok pohyboval na úrovni 1 700 € za meter štvorcový. Ako príklad môžeme uviesť byt o výmere 56 m2, ktorý by sa v tom čase predával za cenu 95 200 €.

Aké sú ceny nehnuteľností teraz?

Ak znovu vezmeme do úvahy dvojizbový byt, jeho aktuálna cena sa pohybuje na úrovni 1 300 €. Môžeme teda povedať, že došlo k poklesu o približne 30%.

Ako klienti reagujú na momentálnu situáciu poklesu nehnuteľností?

Mnoho majiteľov ešte stále žije zo spomienkového optimizmu v súvislosti s minulým rokom. To znamená, že stále veria, že svoju nehnuteľnosť sa im podarí predať drahšie. Aj preto je dnes správne nastavenie ceny dôležitejšie ako kedykoľvek predtým.

Vyžaduje si to ešte pred prvým uverejnením na realitných portáloch vhodnú cenovú analýzu a prieskum trhu. Kde sa cena za danú nehnuteľnosť približne pohybuje. Očakávať, že predáme nehnuteľnosť nad jej reálnu cenu, pretože „sused predal“, sa nemusí vyplatiť.

Majú klienti záujem o kúpu, či prenájom nehnuteľnosti?

Určite áno. Je však treba povedať, že je ich menej. V súčasnosti sa na trhu pohybuje približne jedna štvrtina z celkového predošlého počtu záujemcov. Je to hlavne spôsobené tým, že nám vypadli klienti, ktorí mali záujem o kúpu investičných nehnuteľností.

V súčasnosti sú však úrokové sadzby hypoték na úrovni 4 a viac percent. Toto vysoké číslo spôsobilo, že mnohí upustili od zámeru kúpy nehnuteľností, ktoré by slúžili ako investícia. Na trhu teda zostali klienti, ktorí kupujú reality pre svoju primárnu potrebu – bývanie. Aj v tejto skupine je však cítiť mierny pokles, nakoľko pri danom úroku sa omnoho menej ľudí kvalifikuje na hypotéku.

Aká je prognóza na trhu s nehnuteľnosťami, kedy môžeme očakávať priaznivejšiu situáciu na trhu?

Vývoj na trhu s nehnuteľnosťami vo veľkom ovplyvňuje výška úrokových sadzieb, ktorá je na Slovensku tým najväčším spúšťačom. Je to otázka dopytu a ponuky. Je však predpoklad, že v štvrtom kvartáli roku 2024 a začiatkom roku 2025 by mohli úrokové sadzby začať klesať a tým pádom dôjsť k stabilizácií realitného trhu. Ceny nehnuteľností by mali minimálne zostať rovnaké a časom začať postupne stúpať.