Zvyšovanie nájmov a energií stavia nájomcov pred finančné výzvy

V tomto článku sa dozviete:

• Prečo sa zvyšujú ceny nájmov bytov,
• Aké sú priemerné ceny nájmov v niektorých mestách na Slovensku,
• Aké sú úrokové sadzby hypotekárnych úverov
• Aký je demografický vývoj a trend pracujúcich a ich život v podnájme
• Ako reagujú majitelia bytov na súčasné zvyšovanie
• Otázku výstavby nájomných bytov
• Ceny nájmov za meter štvorcový v jednotlivých európskych mestách

 

Vysoké ceny energií a nájmov

Prenajímatelia bytov reagujú na zvyšujúce sa ceny energií tým, že zvyšujú ceny nájmov. Nájomcovia tak platia vyššie nájomné a okrem toho platia aj prípadné nedoplatky za energie.  Guvernér Národnej banky Slovenska (NBS) uvádza, že reálne ceny miezd nerastú tak rýchlo a nezodpovedajú vývoju na realitnom trhu.

Ďalším faktorom zvyšovania nájmov je, že ponuka bytov na prenájom je nízka. Nejeden podnájomník sa musí rozhodovať, či v nájme zostane a bude platiť vyššie náklady za prenájom alebo si kúpi vlastné bývanie.

Náš realitný maklér Mgr. Valter, pôsobí v Partizánskom. Tam je situácia odlišnejšia. Ako sám uvádza: „vzhľadom na vyššie percento úrokov hypotekárnych úverov je dopyt po kúpe nehnuteľností výrazne nižší ako pre šiestimi mesiacmi. Predávajúcim tak ostáva znižovať predajnú cenu ich nehnuteľnosti. Čo sa týka nájmov, z mojej praxe mi príde nelogické, že aj ceny nájmov v našom meste klesajú. Dopyt po nájmoch je vyšší ako ponuka."

Priemerná cena nájmu a výška úrokových sadzieb

Priemerné ceny nájmov napr. dvojizbového bytu sa v tomto období pohybujú na úrovni 13,1 eura m².  „Závisí to takisto aj v akom meste žijeme. V Bratislave 16,5 eura m² , v Partizánskom 8,2 eura m² , v Košiciach 14,8 eura m²", uvádza Mgr. Valter.

Hypotéky sú v súčasnosti takisto vysoké. Momentálne sa úrokové sadzby pohybujú na úrovni 4,5 %. Pri takto vysokom ročnom úroku má hypotéka vo výške 100 tisíc eur, splatná o tridsať rokov, mesačnú splátku 507 eur. Po započítaní nákladov na energie a poplatkov do fondu údržby a opráv, ostane priemerne zarábajúcemu človeku na život pár stoviek eur.

Je predpoklad, že úrokové sadzby tak skoro neklesnú, no takisto to vyzerá aj na energetickom trhu. Do roku 2026 je pravdepodobné, že sa ceny až zdvojnásobia. Európska komisia sa však rozhodla ceny energií regulovať.

Takto kúpený byt na hypotekárny úver núti majiteľov zostať na jednom mieste a odmietnuť častokrát dobre platené miesto niekde ďalej len preto, lebo nechcú opustiť svoj byt a ísť niekam do podnájmu. Výhodou ľudí v podnájme je, že nie sú viazaní nehnuteľnosťou a dokážu odísť za prácou do iného mesta, či krajiny.

Majitelia bytov a súčasný trend podnájmov

Na Slovensku je trend žiť v nájme niekoľko rokov po skončení vysokej školy. Ide o desaťtisíce zamestnancov, presné údaje štatistiky nemajú. Žijú častokrát v skupinách v jednom byte v podnájme.

Niektorí majitelia nechcú platiť daň z príjmu a zisk z prenájmu nepriznajú. Takéto nepriznané byty štatistika vedia ako prázdne byty, aj keď v nich žijú podnájomníci a majitelia z nich majú peniaze.

Situácia zvyšovania nájmov a energií trápi aj majiteľov bytov, ktorí byty prenajímajú. Ak by zvýšili skokom nájom bytu, riskujú, že im nájomníci môžu odísť. Mnohí si zvolia menej riskantný spôsob a volia postupné zvyšovanie cien. Nechcú prísť o dobrých nájomníkov, pretože ako sami tvrdia lepší je prázdny byt ako zlí podnájomníci.

Ako sme uviedli v Partizánskom je situácia odlišnejšia. Mgr. Valter poukazuje na súčasnú realitu, ktorá pravdepodobne trápi aj iné  menšie mestá: „na realitných portáloch veľa inzercií ponúkajúcich nájmy bytov nenájdeme. Ocitli sme sa v bode, kedy už nájomca nie je ochotný platiť vysoké nájomné.  Prenajímatelia sú nútení  znížiť cenu nájmu pod cenu ich nehnuteľnosti. Byt, ktorý sme prenajali pred rokom za 500 Eur mesačne, tak v súčasnosti ho prenajmeme za 470 Eur mesačne."

Náš odborník Mgr. Valter dodáva: „očakávame ešte ďalšie zvyšovanie energií. Ak toto nastane, ukáže sa ako v našom meste zareagujú majitelia bytov s cenami nájmov. Je dosť logické, že budú nútení nájomné zvýšiť."

Garáže a parkovanie

Novodobým trendom je kúpa, prenájom a predaj garáži. V našom hlavnom meste a ďalších väčších slovenských mestách je problém s parkovaním. Prenájom garáže sa v našom hlavnom meste pohybuje okolo 100 až 130 Eur mesačne, pričom náklady s tým spojené stoja majiteľa 17 Eur mesačne. Nie je to však investične až tak zaujímavé, pretože cena takejto garáže sa pohybuje minimálne okolo 40 tisíc eur. Takáto investícia sa po prepočte vstupných nákladov vráti až o 33 rokov. Garáže sú skôr výhodné na „lacnú“ kúpu a drahý predaj. Kúpna cena garáže je mnohokrát o polovicu nižšia ako cena za garsónku. Momentálne sa predávajú štvornásobne drahšie ako boli v roku 2010 a je predpoklad, že ešte ich ceny porastú. Je to z toho dôvodu, že je veľký rozdiel medzi dopytom a ponukou.

Demografický problém pri investičných bytoch

Ak človek dobre zarába, využíva prenájom bytov ako investíciu, je to aj dobrá možnosť zaistenia si stabilného života na dôchodku. No ako sme upozorňovali v našich starších článkoch, demografickým trendom je starnutie obyvateľstva. V najbližších rokoch nás čaká pokles počtu pracujúcich a narastajúci počet dôchodcov. Touto skutočnosťou nastane pokles dopytu po bytoch, najmä v menších mestách.

Nájomné byty a výstavba

Už roky sa skloňuje otázka výstavby nájomných bytov. Áno, stavajú ich samosprávy z podpory eurofondov, no tieto byty sa veľakrát predajú podnájomníkom a tí, ktorí majú záujem o dlhodobý podnájom sú odkázaní mnohokrát na komerčné ponuky.

Ceny prenájmov v Európe

Ak by sme porovnali slovenské ceny napríklad so susednou Viedňou, tak naše ceny sú vysoké. Vo Viedni stojí meter štvorcový bytu 9,1 eur, čo je o 2,9 eura menej ako v našom hlavnom meste. 

Na Slovensku sa cena prenájmu pohybuje okolo 12 eur, v Budapešti je to napríklad 9,6 eur na meter štvorcový, v Prahe je to 14,4 eur, vo Varšave až 15,2 Eura. No najdrahším mestom v Európe je írsky Dublin, tam sa meter štvorcový pohybuje až okolo 32,8 eura. Dôvodom tak vysokých nájmov je dostatočné množstvo dobre platených pracovných miest, sídlia tu spoločnosti ako Amazon, Apple, Facebook, Google, či Microsoft. Druhé najdrahšie mesto v Európe je Paríž (28,5 eura za meter štvorcový), naopak najlacnejšie európske mesto je Burgas, kde cena nájmu za meter štvorcový vychádza na 3 eurá. Dôvodom tak lacného nájmu je to, že je to letovisko a mimo sezóny nie sú k dispozícií pracovné príležitosti. Ceny miezd tu patria k najnižším v EÚ.